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商铺租赁纠纷案例 居住用房与非居住用房是如何认定的
2021年5月14日  民告官律师

 陈潮辉律师广州朝阳区酒仙桥拆迁补偿律师,现执业于***律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

商铺租赁纠纷案例

  核心内容:商业租赁租期长、金额大,对于此类大型商业项目的出租方来说,在确定租期、租金和提前解约的违约时,一定要注意考虑将来业态调整和整体出租、出售的可能性。下面由的为您通过一起案例为您介绍商铺租赁需要注意的情况,希望能对您有所帮助。


  一、基本案情


  赵先生经营某家居品牌,承租了苏州某大开发商开发的湖东某商业广场中的店铺,租期十年。当时因地理位置较偏,开发商给予了一年免租金的优惠政策,其后的九年租期的租金也相当优惠。就在刘先生装修好准备进场营业之时,接到开发商通知,商业广场另有客户整体承租,不再出租给刘先生,也不同意刘先生的索赔要求。刘先生不得已将开发商诉至法院,按另行承租其它类似商铺计算,索赔十年租期的租金差价损失一千余万元,案件一直打到最高法院,法院裁定原则上支持索赔此类租金差价,但认为刘先生尚未实际改租其它商铺,因此实际损失无法核算,要求刘先生待实际损失发生后再另行起诉。


  二、法理解析


  如前所述,商业租赁租期长、金额大,对于此类大型商业项目的出租方来说,在确定租期、租金和提前解约的违约时,一定要注意考虑将来业态调整和整体出租、出售的可能性,在合同条款中为自己留有余地,以免在发生类似情况时因少数零星租户而导致转型失败或付出过高的代价。以该案为例,按照法院确定的原则,如果在中途毁约后租户另行承租了某个租金较高的商铺,是完全有权索赔租金差价的,考虑到十年的租期,算出的租金差价对出租方将是巨额的损失。


  对承租方而言,碰到此类问题,要善于以法律为武器保护自己的正当权益。如果出租方强行毁约,出租方可以采取的措施包括:拒绝搬离;起诉要求出租方继续履行租约;索赔违约金和实际经济损失。在索赔经济损失时,要注意法律支持的是实际已发生的损失,而不是根据市场租金价格计算的理论损失。





居住用房与非居住用房是如何认定的

  对于我们中国人来说,房子是非常重要的,是一家人的安家之所,但是有时候面临要拆迁的问题,非居住用房就有不同的补偿标准,接下来就跟随一同来了解居住用房与非居住用房是如何认定的以及非居住用房包括哪些吧。




  一、居住用房与非居住用房是如何认定的

  1、原始设计为非居住房屋,延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的,可以认定为非居住房屋;


  2、公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的,可以认定为非居住房屋;


  3、房地产权证记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;


  4、原始设计为居住房屋,经市或区房地局批准居住房屋改变为非居住用途的,可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前,已经以居住房屋作为营业场所并领取营业执照的,可以认定为非居住房屋;在2001年11月1日以后,以居住房屋作为经营场所并领取营业执照,未经市或区房地局批准居住房屋改变为非居住用途的,不认定为非居住房屋。


  二、非居住用房包括什么

  除房屋类型表明为;住宅;外的房屋通常为非居住用房,一般包括:


  工业、交通、仓储用房,商业、金融和信息用房;


  教育、医疗卫生和科研用房;


  文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房,机关事业办公用房;


  军事用房;


  其他用房。


  需要注意的是,对于中途存在房屋用途改变行为的房屋性质的认定,一般遵循以下原则:


  房地产权证记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但原始设计为居住房屋以及实际用于职工或者职工家属居住使用的除外


  始设计为居住房屋,经市或区县房地局批准居住房屋改为非居住用途的,可以认定为非居住房屋。已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的,可以认定为非居住房屋。


  三、拆迁非居住房屋时如何确定货币补偿金额

  非居住房屋的货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场价确定,不适用最低补偿单价标准和价格补贴。


  拆除未出租非居住房屋,对所有人的补偿款为:货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×100%。


  拆除公有出租非居住房屋,对所有人的补偿款为:货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×20%;对承租人的补偿款为:货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×80%。


  拆除房管部门代管的非居住房屋,对所有人的补偿款为:货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×100%;对承租人的补偿款为:货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×80%。


  拆除房管部门代理经租的宗教团体所有非居住房屋,对所有人的补偿款为:货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×100%;对承租人的补偿款为:货币补偿金额=市场评估价×80%。


  以上就是为您整理的居住用房与非居住用房是如何认定的有关的内容,相信您阅读了以后一定有自己的见解,在认定是否属于居住用房或是非居住用房时,需要分情况来进行判断。如果还有什么问题,欢迎咨询的专业律师。






来源: 民告官律师  Tags: 商铺租赁纠纷案例,居住用房与非居住用房是如何认定的


陈潮辉——民告官律师

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