民告官律师

　　浅谈土地评估报告内部审核制度

　　土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核制度两个方面做初步探讨。

　　一、审核准则

　　《城镇土地估价规程》明确指出，估价应遵循预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则和变动原则。据此，笔者认为在审核工作中必须坚持三个准则，即合法性准则，合理性准则和合规性准则。

　　1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据;土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据;权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据;估价结果审核，应以符合当地土地市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份; 同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作业时间和土地价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系， 以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。

　　2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求;二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求;三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。

　　3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估价规程》明确的规范格式;提供的附件数目和内容应符合《城镇土地估价规程》明确的具体要求;估价报告中各部分内容的表述应符合

　　《城镇土地估价规程》明确的具体要求。《城镇土地估价规程》对估价报告中各部分内容的表述，是有具体要求的。如估价方法部分，要求“要求在一项估价中报选的方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据”;对于地价的确定的方法“说明要求对不同估价方法结果进行增值或减值调整原因，对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法的选择的依据"等等，并要在结果报告中应说明估价思路、采用的估价方法及其定义和计算公式，在技术报告中应说明估价思路、采用的估价方法及其选择的理由。又如估价测算部分，应详细说明比较案例的选择、各项原始数据的来源和各个参数、系数的确定等，以及详细说明测算的全过程。再如估价结果部分，应详细说明对不同估价方法估算出的结果，如何进行分析比较和采用一定的数学处理，并如何结合考虑一些不可量化的价格影响因素，最终合理确定估价结果。

　　二、分级审核制度及审核要求

　　为了规范内部审核工作，土地估价机构应建立内部审核制度，实行分级审核制度。依笔者的实务经验，土地评估报告审查可分为：土地估价师自查;一审为评估小组组长审核;二审为评估部经理审核;三审为终审，即机构总估价师审核。各级审核人员，均应依据上述审核准则，并视估价对象的具体情况，采用上述相应的审核深度标准进行审核。在具体审核过程中，各级审核人员均应尽心尽职，但审核的重点各有侧重。

　　1、自查要求。：审查土地估价报告的语句是否通畅、是否有错别字、排版是否整齐、字体是否规范、编号是否统一、评估方法是否正确;核实委托方提交的资料等。

　　2、一审要求：一审由评估小组组长执行。评估小组组长要对土地估价师自查中存在的问题作出标记以备汇报，特别注意审查报告中估价对象、影响地价因素等描述是否准确，报告中运用的专业术语是否恰当、附件资料是否齐全及测算的结果是否准确等;同时对报告风险进行评价。

　　3、二审要求：二审由本部门技术经理负责，要求：对自查、一审中是否还存在语言、文字、技术描述和评估计算过程等方面的错误，并对存在的问题进行纠正。特别复核评估方法的选用及计算以及计算依据是否正确、相关参数的取值是否符合相关政策、法律、法规的要求，评估结果是否合理。

　　4、终审要求：终审人员是报告质量的最后把关人，由公司部估价师负责，要求确认评估报告的合理、合法性，并对整体风险进行评价，特别是要对可能导致出现估价风险的几个问题，.如估价对象资料严重失实，委托方资信严重失真，估价结果严重偏差，以及估价技术思路、估价方法和估价测算过程严重错误，进行分析和判断，最终决定如何要求估价人员补做工作，或者决定是否出具报告，经审不合格评估报告不得出具。

　　以上是笔者依实务工作的经验，对土地估价报告的内部审核作出的总结。随着房地产市场的不断成熟，人们的法律意识在增强，估价风险日益凸现，行业自律要求越来越趋于完善和严格，各估价机构为了进一步增强竞争力，规避可能出现的风险，必须努力加强机构内部管理，特别是加强估价报告内部审核工作，提高估价报告质量。

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