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浅析:物权法中房产登记

2018年4月19日  北京朝阳区酒仙桥拆迁补偿律师   http://www.lccqbc.com/
  浅析:物权法中房产登记
  法律规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的,不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。   解析:登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记,就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房,就要到房屋登记机构登记,这就意味着这套房子属于你了。一旦其他人也要购买这套房屋,一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人,不能再买卖了。如果没有办理登记手续,而开发商又把这套房卖给别人,并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时,尽管你与开发商的这份合同是有效的,你可以要求开发商承担违约责任,比如要求开发商赔偿损失,但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。
  异议登记15天内不起诉,失效
  法律规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。
  解析:比如,小王与恋人小李决定共同购房,可是后来发现登记时只登记了小李一个人的名字。这时,小王就可以要求登记机关更正。如果小李不同意更正,小王就可以申请异议登记。但是特别要注意的是,一旦进行异议登记,15天内一定要起诉,否则就失效了。同样,如果小李觉得小王的异议登记是不对的,给他造成了损失,也可以要求小王赔偿。
  预告登记,防止“一房二主”
  法律规定:签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
  解析:预告登记可以保证登记人的优先购买权,也可以有效抑制房屋买卖中“一女二嫁”的欺诈现象。此前发生不少类似案例,购房者与卖房人签订买卖合同,支付了部分房款后,等待产证下达。期间,卖房人又把房子转卖给了别人,并给别人办出了产证,结果就造成了两位购房者抢房,并和房产公司打起了连环官司。
  今后,购房者在和卖房人签订了买卖合同后,就可以到房屋登记机构办理预告登记,在付完房款后,再进行产权登记。这样就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是,从可以办理登记之日起3个月内要登记,否则预告登记就失效了。
  登记机构出错造成损害,应承担赔偿责任
  法律规定:当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任;登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。
  解析:生活中,经常发生登记错误的情形。这时,登记机关应否承担责任,是一个极富争议的问题。这次通过的物权法明确规定,因登记错误,给他人造成损害的,登记机关应当承担赔偿责任。但是,这种情况下登记机关承担责任的条件,仍然可能会存在争议。
  例如,登记错误并非由于登记机关的过错造成,或者说,登记人提供的虚假材料,登记机关尽管非常谨慎也无法查明,这时,登记机关是否仍应承担责任,可能会有争议。这是因为,我国民法确立承担侵权赔偿责任一般都要求当事人具有过错。如果不区分任何情况,都要求登记机关对任何错误都一概承担赔偿责任,登记机关的责任就会过重。这样会造成登记机关加大审查范围,加重登记成本,也会使登记机关延长审查时间,影响登记的效率。
  不动产登记费用按件收取
  法律规定:不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取,具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
  解析:明确了不动产登记费收取方式是按件收取。
  拆迁、征地应当给予足额补偿
  法律规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
  解析:拆迁、征地关系到老百姓切身利益,此次明确规定此前提必须是为了公共利益。而相应的补偿标准也明确,征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,并且要安排被征地农民的社会保障费用;征收个人住宅的,应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。
  同时还规定,任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
  国家抢险救灾可以征用房屋
  法律规定:因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。
  解析:面对紧急需要,集体和个人都有义务提供便利。但同时也明确,被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。如果被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。
  建设用地使用权期满自动续期
  法律规定:住宅建筑用地使用权期间届满的,自动续期。
  解析:住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病。我国土地属于国家所有,但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何处理并不明确。此次规定,住宅建设用地使用权的期间届满后自动续期。这就从根本上解决了住宅所有权人的担忧。
  财产被毁损,可要求恢复原状
  法律规定:造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
  解析:物权请求权是专门针对物权的法律救济措施,是对物权的特殊保护办法。比如公交车冲到路边民宅内,撞坏了民宅,那就可以要求恢复原状。不能恢复的,可以要求赔偿。
  邻居枯枝欲坠砸车,车主可砍
  法律规定:妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
  解析:这针对的是某种“危险状态”。比如一棵大树的枯枝伸到邻居的院子上面,摇摇欲坠,下面正好停放着邻居的车,邻居就担心枯枝掉下来砸坏爱车,这时就可以要求消除危险,让大树的主人把枯枝砍掉,或者自己雇人把枯枝砍掉,由树的主人或管理人承担费用。
  物权保护还可以用仲裁解决
  法律规定:物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。