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遗产应当包括拆迁补偿款中的区位补偿款

2018年7月13日  北京朝阳区酒仙桥拆迁补偿律师   http://www.lccqbc.com/
    遗产应当包括拆迁补偿款中的区位补偿款
   
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    上诉人(原审原告):关某等18人
    被上诉人(原审被告)史某等3人
    一、案情
    原告关某的祖父在北京市西城区有七间平房。1981年原告之父去世,1993年,关某之祖父去世。2003年7月此七间平房拆迁,拆迁补偿款共806046.8元由原告之祖母史某领取。后被告史某将拆迁补偿款中的重置成新价款54083.4元分配给各继承人。原告关某等人认为拆迁补偿款806046.8元应全部属于关新民的遗产,被告史某等人的行为侵犯了其继承权,故于2003年8月起诉到法院,请求依法将拆迁补偿款806046.8元重新分割。
    被告史某等人辩称,此七间房是我老伴的产权。2003年拆迁时拆迁公司给了我五间产权房屋补偿款及拆迁补助费共616046.8元,其中含区位补偿款533866.2元,重置成新价款为54083.4元,另有二间自建房的补偿款14万元及奖励费5万元。本案中能作为遗产分割的数额应为54083.4元,其他的款项都是补偿给房屋使用人的,原告一直未在此地实际居住、使用,因此不能分割其他拆迁款。因作为遗产的拆迁款已经分割完毕,故不同意原告的诉讼请求。
    二、审理情况
    法院查明,原告关某之祖父在北京市西城区有七间平房,其中五间为产权房,两间为自建房。1981年原告之父去世,1993年,关某之祖父去世。2003年7月拆迁公司与被告史某签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,此七间平房交由拆迁公司拆除,拆迁协议表明:原告关某之祖父所有的五间房屋(建筑面积66.36平方米)所得区位补偿款为533866.2元,重置成新价款为54083.4元,搬家补助费1327.2元,提前搬家奖励费5000元,其他补助费1770元,一次性奖励费20000元。另被告史某陈述院内还有二间自建房补偿14万元及提前搬家奖励费5万元。上述款项共计806046.8元,全部由原告之祖母史某领取,后史某将重置成新价款54083.4元分割出一半后,已将余款分配于各继承人。
    一审法院认为,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。被继承人死亡后,其遗留下的位于北京市西城区的房屋五间应当为其遗产,由其继承人继承。关于遗产的范围,由于在拆迁过程中,该处房屋被拆除,重置成新价款为54083.4元,该款应当作为被继承人之遗产由其继承人继承,而拆迁补偿协议中的区位补偿款及拆迁补助费等不属于被继承人遗留的个人财产,原告所述拆迁过程中的其他补偿款均为被继承人的遗产一节,未能提供充分证据,本院不予考虑。因作为遗产的54083.4元重置成新价款已经由史某分割完毕,故对原告要求重新分割拆迁补偿款的诉讼请求,本院不予支持。
    一审法院最后驳回了原告关某要求重新分割拆迁补偿款的诉讼请求。
    一审宣判后,原告关键认为一审法院对遗产范围认定错误,上诉于二审法院。
    二审法院经审理认为,依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁人应当依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿、安置,被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人;拆迁货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等,以房地产市场评估价格确定;同时,参照北京市《城市房屋拆迁管理办法》规定,实行货币补偿的,补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价确定,被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。在拆迁房屋时房屋所有权利益转化为拆迁补偿利益,包括区位补偿价和重置成新价,故本案当事人分割的遗产范围应包括上述两项,共计587949.6元。一审判决认定的遗产范围有误,本院予以纠正,具体分割数额本院依据继承法,适当照顾史某判决。关某上诉认为拆迁款中19万元补偿款的性质认定错误,对继承人范围认定缺乏事实依据,未提供充足证据,对其要求撤销原判,认定拆迁补偿款806046.8元应属于被继承人的遗产,本院不予认定。
    二审法院最后认定区位补偿价和重置成新价共计587949.6元属于可继承的拆迁补偿款,依法进行了分割。
    三、评析意见:
    在全国各地的旧城区改造工作中,房屋拆迁一直是重点和难点,而在房屋拆迁过程中,如何确定被拆迁人的范围以及如何对被拆迁人进行补偿也一直是容易引起争论的问题。由于拆迁补偿问题涉及到拆迁人、被拆迁人、政府以及开发商等各方面的利益,如果处理不好可能会影响到普通百姓的安居乐业和甚至整个国家的安定团结,因此分析拆迁补偿问题具有重要的现实意义。
    本案双方当事人争议的焦点是拆迁补偿款究竟该给谁,被继承人的遗产范围到底有多大。
    《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)作为国务院制定的行政法规,应当作为城市房屋拆迁补偿工作的基本依据。我国2001年11月1日施行的《条例》第二条规定,在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿安置的,适用本条例。本案中,被继承人所有的五间平房地处北京市西城区,也是因为旧城区危房改造而进行拆迁,因此完全可以适用此条例。
    关于被拆迁人,2001年施行的《条例》第四条规定:“拆迁人应当依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。”因此,据此条规定,只有被拆迁房屋的所有人,即俗称的房屋产权人才是被拆迁人,产权人的共居人、房屋的承租人等都不是被拆迁人。这些人既然不是被拆迁人,自然也就不是拆迁补偿安置的对象。
    然而,1991年施行的《条例》第三条规定:“本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。”与1991年施行的《条例》不同的是,2001年施行的《条例》第四条对被拆迁人的界定更加明确,将被拆迁人界定为仅是房屋产权人。房屋的实际使用人、产权人的共居人等都没有在新《条例》中有所体现,从这种转变过程中,可以看出国家对拆迁补偿工作的政策发生了转变,即从同时补偿产权人和使用人转变到仅补偿产权人。
    关于拆迁补偿的数额,2001年施行的《条例》第二十四条规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”由此可见,拆迁人对被拆迁人补偿的金额与被拆迁房屋的区位有关,而具体补偿办法《条例》则授权各省、自治区、直辖市人民政府制定。
    关于具体的补偿办法,根据2001年11月1日起施行的《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定:“实行货币补偿的,补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价,具体评估规则由市国土房管局制定公布。”因此,拆迁补偿款包括被拆迁房屋的重置成新价和区位补偿价两部分。
    考虑到北京市的实际情况,同样一处住房,地处繁华市区和地处偏远郊区,房屋价格差别极大,因此房屋的重置成新价(根据被拆迁房屋的成新,重建同样房屋所需的花费,即俗称的“瓦片钱”)可能差别不大,而与被拆迁房屋所处的区域、位置有关的区位补偿价则差别极大,因此,房屋拆迁补偿款中的主要部分是区位补偿价。
    综上所述,可以看出,一审法院仅将被拆迁房屋的重置成新价款作为被拆迁人的补偿款,忽略了本案被拆迁房屋所处的区域、位置等于因素,并不完全符合现行法规的规定。比较而言,二审法院的做法更加符合现行法律的规定。